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季大伟:探索中国教育营地的解决方案及营地的审批流程解读

人物 俱牛

其实现在在国内有很多的行业将营地教育作为转行或者拓展业务的新契机,比如说营地教育+地产。北纬开营CEO季大伟在遍访国内外营地,汲取了先进的国际经验之后,结合自己多年的文旅产业...

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其实现在在国内有很多的行业将营地教育作为转行或者拓展业务的新契机,比如说营地教育+地产。北纬开营CEO季大伟在遍访国内外营地,汲取了先进的国际经验之后,结合自己多年的文旅产业规划设计背景,对中国教育营地的规划设计和产品理念提出了自己的见解。本文根据其在“中国营地教育跨界之路”第二届营地教育与营地规划高峰论坛上的演讲整理而成。

我也是一个跨界者,事实上我是从文旅行业的规划设计公司进入到营地教育行业的。早期觉得营地教育对我和我的团队而言像命题作文。大概在三年前我接了一个项目,是在非常漂亮的小山谷里,当时我们在规划业态的时候就有个思考,这个有着四十套院子的酒店能做成怎么样的产品,如果做成一个民宿是否能满足大家的需求?

这时候我看到了一个产品,叫做地中海俱乐部,当时我还特意去住了一下,最大的特点是首先欢迎家庭用户集体出行。入住之后,他们有一个特殊的岗位是很多酒店没有的,叫做“G.O”(Gentle Organizer,亲善的组织者),让孩子们白天有很多的活动可以选择。当时我们探讨说有没有可能自己来做,随着深入的研究发现这件事情好难,最难的是在全球形成很多家连锁之后,师资是从全世界招募的。当时我在想,如果既能实现白天的多业态,又能找到合格的“G.O”,应该是一个很好的项目。而在那时,我有幸和营地教育发生了关联。

营地教育行业是真的好,又可以做活动,又对孩子有教育意义。所以从2017年我们公司也做了一个重大的调整,原来是做旅游业态,现在全力以赴做营地教育行业,先从规划设计开始,找到适合中国当下情况的营地教育的硬件和软件标准。这一年也有些心得,给大家分享一下。

2017年11月5~15日,我们举办了为期11天的“营地大篷车”活动,对山东的几家营地进行了详细参访调查,并针对一些营地的运营方案和规划建设进行了研讨。我们当时为什么做这个活动?因为我参加了一个营地主任的培训课程,对我而言印象最深的一堂课是所有人分成几个小组,每个小组模拟一个营地,从建设、课程、运营、招生、市场渠道等各方面进行模拟,当时我就觉得这个方式特别有意思。做营地前期的规划设计和报告的时候,我想最好的方式是运营倒推。

所以我们当时和ICE营地教育研究院、俱牛一起发起了这个活动,也采用了项目式学习和小组PK的方式。从北京出发,采用了房车交通的方式,这个活动还被称为“车轮上的商学院”。

在去年一年当中,除了营地大篷车项目,我们还接待了50多家营地主的到访,来我们公司寻求设计规划方面的服务,也接到邀请实地考察了二十几次。大家可以看一下,他们都是来自什么行业。

我做了一个小结,这些合作者的性质有7种:1、政府文旅投资平台公司,这方面的客户需求和规模以及对产业的要求比较高。2、地方传媒集团,现在需求也比较大,这可能是和他们之前做研学旅行有关。3、房地产企业。4、教育培训企业。5、户外拓展企业。6、旅行社企业。7、已经有土地来寻找业态的。

这些客户找过来之后,因为来源非常广泛,导致需求也是多种多样的。为什么要全力以赴去做营地教育的产品?我们自己的理解是营地是平台级产品,就像插线板一样,能够融合文化、旅游、户外、教育、亲子等多种业态。

营地在物理空间上应该是平台级产品。在需求多样性上现在呈现出来的现象是,投资额的差距特别大,有的人上来直接告诉我说有两到三块土地,都可以做营地,但是营地的内容和运营,包括将来的发展方向和退出方式都有截然不同的设计,而我们希望基础建设和运营是倒推和配合完成的。

还有一个值得去讲一下,从去年开始,我向所有见过的客户推荐营地教育的时候是毫无难度的,包括以前做文旅的客户。青少年的教育和营地的结合,这件事情是大家都有兴趣也愿意去了解的。但也有一个问题,大家想了解营地教育,但是了解之后发现自己不会干。

在做大篷车的时候我们实践了这么几个观点:第一,以教育理念来开发产品课程;第二、文旅业态撬动土地资源;第三、校园及培训机构渠道对接生源;第四、以旅游产业要素对接运营。再包括对当地的土地、天气、人文的了解,这样组成了不同的几个组合,再去做大篷车当中的每一个项目。

这是我们在大篷车之后形成的三个结论:

一、营地教育产品带来产业要素重构契机。这句话可以理解为旅游产业的重构,因为旅游产业开放性是比较高的。在营地教育产品上我发现了一个契机,就是把原来的吃住行重新做了标准和采购流程,这点上我就不细讲了。我认为这个行业OTA可能不会出现,因为体量不够大,但是出现一些区域性龙头或者区域性流量平台是存在可能性的。

二、营地教育机构是类旅行社的模式,营地是类景区模式。一旦接触了重资产就是景区模式,这两者之间的区别在顶层设计以及推出方式上有本质的不同。大家如果有资源,我建议去考虑考虑重资产,如果自己能力不够的话,也要就近找一个有重资产资源的合作伙伴。如果你是纯旅行社模式,你的客流量越大,采购成本和管理成本也都呈倍数增加。一旦过了一定的量以后,你的利润率会给你的产品带来结构性的利好。这一年的合作当中,我敞开了对客户讲,如果你的生源可以的话,建议碰一下重资产。

三、研学旅行包成本、冬夏令营做利润、亲子活动做延伸。场租的费用,包括折旧折损,最好通过研学旅行把成本分摊掉。用两到三周的冬夏令营把利润做出来。今年我看到有两个项目在往亲子活动做延伸。

这样一个前提下,我们就开始了大篷车的探索之旅。其实在大篷车之前这一年当中,甚至之前更长的两三年里,我们也在和国外的同行做交流。包括现在和北京市建筑设计研究院、清华大学建筑设计研究院,做了技术上的合作,和国际上的ICF等交流也比较充分。

去年我们还把课程做了整理,从美国和德国引进了两套课程,全部翻译完了,现在在做出版物版权的事情。我们做这个的原因是希望拿课程指导项目。营地是舶来品,所以我也经常去参访国外的营地,很多人可能也去过俄罗斯,前段时间我去日本看了六个自然学校,也去了加拿大和美国,整体上对于国外的营地形态有大概的了解,让我去反思中国的营地应该做成什么样子。

我们也找了一些外国专家一起来做项目。我发现就接地气而言,国外专家也不太适合中国。他们和我们的国情不一样,用地性质差别比较大,后期我就把这些项目给停掉了。包括参加一些培训,和同行进行交流,今年会继续下去。去年年底我们也把设施设备厂商整理了一遍,大概在今年3月份的时候会整体发布。

同时,十几个项目也在实践,我们做这些工作的目的就一个,给中国孩子找到适合中国国情的营地,本着这样一个目的我们开始了营地大篷车的项目,得到了很多人的支持。

在大篷车之后我们总结了现阶段的营地教育产品的设计原则,有五个方面,安全性、功能性、体验性,兼具社交性和游乐性。我们除了做营地这个单一业态之外,还要做复合业态,包括旅游、养老等,都容纳到营地这个容器里,所以营地的社交性和娱乐性也要呈现出来。

我们也总结了营地的三十条设计原则,在营地选址、看场地硬件条件的时候都可以借鉴。

在2018年,营地大篷车会在三四月份发布新的行程,届时会寻找合作伙伴、营地主、顾问团、媒体合作,还会进校园宣讲,希望大家继续关注。

而在“中国营地教育跨界之路”第二届营地教育与营地规划高峰论坛之后,很多做营地教育的机构都来咨询,想要建设一个自己的营地。但是沟通后发现,大家对教育营地的开发还没有一个完全的概念,对土地性质不了解,对审批环节也不了解。因此,我们再次采访了季大伟,请他详细解读了营地的审批流程,供大家参考。

这部分文章,我们将详细解读如何去规划建设一个教育营地。之后我们季大伟院长也对想做营地的机构提出了一些建议。

一、审批环节

首先,开发上需注册营地投资公司,经营上需注册营地经营有限公司或营地教育有限公司。

注册公司之后,就可以着手营地审批流程了。季大伟强调,营地,有“地”才有“营”,解决了土地的问题,就相当于完成了一半工作。一般说来,营地审批的流程包括土地审批、规划设计审批、环保审批、立项审批、公安消防、卫生水电通信审批等。

营地审批流程所需的步骤具体如下:

1.选址:牵扯到土地局和土地所有者,确定土地性质后准备签土地合约。

2.规划:营地规划后,持规划文本到本地区规划局备案审批。

3.设计:得到规划局审批后,由设计院设计规划图纸后,再次到规划局办理。

4.制定完整方案:持规划审批和规划设计方案做统一的控制详细分析册,其中包含设计方案、施工方案、监理方案、工程方案,再到发改委申报立项。(注:发改委审批立项是重中之重)

5.开工:拿到发改委申报立项书后,就可开工建设了。根据各个地方的政策不同,还有可能拿着申报立项书去申请专项资金等各种补助。开工前还要向水、电、气、网、通信部门申报,这些都不能少。

6.运营:需要到工商部门办理营地经营许可证,到卫生部门办理卫生证,到安全消防及特行科部门办理合格证,到税务机关办理税务等。

全部审批涉及到的书面文件

1.注册公司及项目详细计划书——工商局

2.土地协议——土地局和土地所有者

3.规划书——本地区规划局

4.设计书——本地区规划局

5.控制详细分析册

6.发改委申报立项书——发改委

7.经营许可证——工商局

8.卫生证——卫生部门

9.消防和特行科部门的合格证

二、向发改委申报立项

采访过程中,季大伟一直强调在审批的所有环节中,向发改委申报立项是所有审批工作中的重中之重。

向发改委申报立项,需要提交一系列材料,包括可行性研究报告、环评批复、水保方案批复、能评报告、土地预审意见、建设选址意见书等。季大伟建议,因周期较长,可以先做可行性研究报告,这需要找有资质的机构编制,同时其他工作可以交叉进行。

何为可行性研究报告?

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是否可行,估计成功率大小、经济效益和社会效果程度,为决策者和主管机关审批的上报文件。

因此可行性报告对营地的申报立项有着举足轻重的作用,一定要重视起来。季大伟总结,制作可行性研究报告需要注意以下几点:

1、作为一个企业的决策者或经营管理的主要负责人,首先要积极主动与政府打交道;

2、做好申请前的准备工作,或者说考虑怎么样包装自己;

3、选择专业有实力的咨询服务机构进行可行性研究报告编制;

4、在了解了有关政策和企业的基本条件大致满足的情况下,就可以按照规定的程序来提交申请材料,开始进入审核程序;

5、申请材料必须充分准备,把企业的内在价值尽可能地反映出来、同时,要主动与有关政府主管部门的人员接触、沟通,使他们对你的企业基本情况,特别是管理团队有一个比较深的了解,这很类似于在做产品的市场推广。

除可行性研究报告之外,环评批复的工作程序对申报立项也很重要。

环评批复是国家主管部门对新开工项目的管理权限;新开工项目必须经过有关专家对环境影响评估,编制环境影响报告书,上报国家环境主管部门审核。

环评批复有如下几个步骤:

1.选择具有进行环评工作和资质的公司(必要时会与相关环保局沟通确定)。

2.接受委托后,环评公司委派业务经理到现场勘察、报价,签订委托服务合同。

3.环评专业人员与建设单位联系人提交所需初步资料清单。

4.报告编制完成后,建设单位盖章,网上公示。

5.公示结果汇总,环评文件上报告资料清单准备,并提交建设单位。

6.建设单位将环评文件及资料提交环保局后,等待环保局修改意见。

7.根据修改意见完成报告的修改工作,直到符合当地环保的要求为止。

8.环保局通知建设单位领取环评批复,环评工作完成。

针对环评批复的审批内容,季大伟也进行了详细的解读,包括:

1.是否符合环境保护相关法律法规。涉及依法划定的自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源保护区及其他需要特别保护的区域的,是否征得相应一级人民政府或主管部门的同意。

2.项目选址、选线、布局是否符合区域、流域和城市总体规划,是否符合环境和生态功能区划。

3.是否符合国家产业政策和清洁生产要求。

4.项目所在区域环境质量能否满足相应环境功能区划标准。

5.拟采取的污染防治措施能否确保污染物排放达到国家和地方规定的排放标准,满足总量控制要求。

6.拟采取的生态保护措施能否有效预防和控制生态破坏。

其他比较重要的报告

节能评估报告

节能评估报告是指在项目节能评估的基础上,由有资质单位出具的节能评估报告书、节能评估报告表或节能评估登记表。

节能评估是指根据节能法规、标准,对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。

1.评估分析项目是否符合国家和地方的法律、法规、规划、产业政策、行业准入条件以及相关标准、规范等的要求。

2.对项目工艺工序以及工艺设备在能源消耗方面是否先进可行,进行评估。

3.阐述建设项目设计用能的情况,以科学、严谨的评估方法,客观、全面地分析项目合理用能的先进点和薄弱环节,判定项目合理用能的政策符合性、科学性、可行性,提出合理用能的建议措施。

4.根据节能评估的结论和建议,为实现国家、地方有关节能减排的宏观政策目标,加强项目合理用能管理,从源头严把节能关。

资料清单:

1、项目单位的详细介绍;

2、项目的详细介绍;

3、项目工程设计方案(包括总平图、建筑方案、工艺流程、设备清单等);

4、项目所在地市政设施情况,包括水(上水、排水、雨水、中水)、暖、电、气、电信等方面的实情;

5、用能设备清单,设备能耗说明等资料;

6、使用方案:包括暖通、给排水、建筑、电气等;

7、项目建成后各系统监测、管理说明。

在完成了上述审批流程之后,营地差不多就可以开工建设了。但营地从业者们最关心的,可能就是全资建设一个教育营地需要花费多少成本了。当然,土地价格全国不一,总体来说,建设一个教育营地主要的支出及费用分为6部分:

1.土地取得费(包括土地出让,租赁方式)

2.建造成本(各类配套构筑物建成和装修费用)

3.设备成本(各类营地项目设施设备和餐饮等服务设施采购费)

4.管理成本(包括人员工资,日常营地维护维修,水电费等)

5.各类税费(土地增值税,财务费用等)

6.其他(包括广告,各类手续更新办理等)

营地规划中最重要的是什么?季大伟认为,最重要的是要首先要确定营地的主题风格,一定要基于课程和运营倒推规划,根据人流和营地接待量来考虑整体的规划。研学基地和教育营地在体量上完全不同,配套设施、场馆教室、活动项目的设置也会完全不同。所以一定要先确定营地的定位,然后才能着手规划事宜。

国内营地建设应该参考什么标准?遗憾的是,到目前为止国内并未有相关部门对于营地建造设定官方标准,各类国内协会提出的建设或评定标准也不是官方的。但是北纬开营参与了两个部委关于青少年研学实践基地和研学旅行教育营地的相关标准的制定工作,未来也会陆续发布,以期能给到国内一个官方的标准。

既然营地教育是一个“舶来品”,很多人的惯性思维是规划建设一个营地,请国外的营地专家来指导是否靠谱?需要了解的一点是,国外的营地专家对课程分类、项目分类以及一些日常运营的细节非常了解,这些方面可以考虑咨询国外的专家,但由于国外专家不懂中国的土地政策以及消费者需求,所以规划建设一个中国的教育营地,做出的方案往往落地性太差。

这样看来,规划建设一个好营地,还是得自力更生。但有的人也许会问,土地太贵,拿不到土地如何做自己的营地?季大伟的建议是,营地教育机构如果没有土地资源,可考虑租赁或者合营的模式去运营,但这里面还有许多的坑,经营好与坏都可能对机构带来影响,毕竟资源掌握在地主的手里。这种情况我们以后也会为大家进行详细的剖析。

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