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上半年文旅地产报告:体量越建越大,特色小镇投资多点开花

快讯 观点指数

房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企布局,文旅投资的主体呈现多元化。...


从住建部2016年公布首批127个特色小镇名单开始,到2018年4月文化和旅游部正式挂牌,文化和旅游的融合推动了全国范围轰轰烈烈的文旅投资,特色小镇、文旅综合体、度假区、主题乐园等一批文旅项目的建设在全国各地全面铺开。

经过一段时间的推进,文旅地产的开发与投资呈现出明显的特点。

房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企布局,文旅投资的主体呈现多元化;特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后,多点开花,向着规范化、高质量方向发展;与此同时,以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……

本报告旨在通过对近半年文旅地产投资的观察,从不同层面、不同纬度进行剖析,抽丝剥茧,试图从中呈现一些文旅地产开发投资的细微面,及其固有规律,以供行业参考。

文旅地产“大时代”

文旅项目的投资和建设依然是各地方政府极力推进的部分。一方面,大力发展旅游业上升为国家政策层面的基本方向;另一方面,消费升级带来的旅游经济成为拉动地方经济很好的推动力。

从各省份重点项目推进计划上看,各地方政府对于发展文化旅游业的决心也可见一斑。据了解,在已公布的各省级行政单位重点项目计划中,文旅项目的投资都成为其中重要的板块。与此同时,个别省份在2019年计划推进的重点文化旅游项目甚至达上千个,计划投资总额最高达3000亿元。

事实上,旅游消费日渐成为潮流,人们日常工作之余追求精神的放松和心灵平衡。在这个基础上,目的地旅游也进一步促进了游客对当地吃、喝、住、娱、购的需求,一些集合全方位消费需求的大型文旅项目的投资变得比以往更为平常。

从目前开发投资情况来看,文旅地产项目的投资建设主要以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园等项目类型为主,在旅游经济渐成热门的社会背景下,这些项目大体上满足了不同层次、不同群体对于旅游消费的需求。

2019年1-6月,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。

从单体项目投资金额上看,文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。今年1-6月新签约、开工文旅项目中,单体项目投资金额在50亿以下的依然在大多数,占总投资项目的53.61%;50-100亿(含50亿)投资金额的项目占比为14.43%。

值得一提的是,这些文旅投资项目中,投资金额在100亿以上(含100亿)的项目则表现出不断增长的趋势,在所有投资项目中占比亦达到31.96%,多出投资金额区间在50-100亿元文旅项目的一倍有余。

事实上,隐藏在巨量投资额背后的,则是这些文旅项目持续越建越大的体量。上半年,新建及拟建文旅项目体量在200万平方米以下的项目占总投资项目的59.21%;200-500万平方米(含200)为27.63%;500-800万平方米(含500)项目为3.95%。此外,体量在800万平方米以上(含800)的文旅项目则达到9.21%之高。

分主题类型看,特色小镇和文旅综合体无论在哪一个体量阶段,都有着绝对的数量支撑。然而,事实上也恰恰是因为特色小镇、文旅综合投资金额大、占地面积广,这一定程度上拉高了文旅地产投资项目的整体体量。

另一方面,建设体量的增大,也意味着项目的建设周期被拉长,这要求进入文旅地产领域的企业要做好长时间投入的准备。上半年新签约、开工项目中,大部分文旅投资项目的建设周期在2-5年(含2年)之间,占总投资项目的44.44%。此外,5年以上(含5年)的项目占比也达到40%,而建设周期在2年以下的文旅项目为15.56%。

这些文旅项目投资中,也是以特色小镇和文旅综合体项目为主。值得一提的是,按此计算,当中大部分的文旅项目将在2021-2024年及2024年以后才迎来开业运营。而未来,随着旅游目的地凝聚消费能力的增强,以提供吃、住、游、娱、购全方位服务为主的文旅项目还在增长,文旅项目也随之越建越大。

特色小镇依然是“香饽饽”

从文旅地产新增投资项目类别上看,特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。今年1-6月,各地新签约、开工的特色小镇数量为59个,占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%,在所有项目类别中占比最大。除此以外,签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额也达到4192.3亿元,占文旅地产投资项目总金额超过50%。

与此同时,资本的热度也持续撬动着同样以大体量、高投入著称的文旅综合体项目。观点指数统计的数据显示,今年上半年,拟建及新建文旅综合体项目30个,占文旅地产投资项目的28.85%,涉及投资金额3541.95亿元,占文旅地产投资项目总金额42.66%。

值得一提的,签约及开工文旅综合体项目数量仅有特色小镇的一半,但其投资金额却与特色小镇相差无几,这从另一个方面说明,文旅综合体相比特色小镇的投入要更大。

特色小镇风行,与政策层面的出台和支持不无关系。据了解,2016年以来,全国层面已批复第一批127个、第二批276个,共403个国家级特色小镇。有机构统计,叠加上地方已创建的省级特色小镇,其数量已超过2000个。

事实上,各地方一直把特色小镇建设作为加快新型城镇化建设的重要一步,因此特色小镇建设是各省市重点建设领域。这在一些地方投资规划中也不难看出,其中,河北预计将投资2000亿元,到2022年建设100个特色小镇;浙江计划在“十三五”期间投资5500亿元培育100个特色小镇;安徽预计到2021年,要培育和规划建设80个左右省级特色小镇……

而具体到城市方面,广东珠海此前发布规划,到2020年计划完成27个市级小镇创建,3个国家级特色小城镇、5个省级特色小镇创建,成为国家特色小镇创建2.0推荐示范城市、国家新型城镇化和城乡统筹发展试点示范城市等战略目标。

这些规划显示,未来一段时间特色小镇将依然成为各省市重点建设对象。从上半年新签约、开工项目来看,特色小镇的投资呈现出多点开花的局面,不仅各个地区的建设在如火如荼进行,特色小镇的业态类型也多种多样。

其中,文化类、康养类、休闲类、产业类小镇在投资数量上均超过了10%。除此以外,航天小镇、冰雪小镇、马术小镇、禅修小镇、研学小镇、文创小镇也随着消费的崛起以及政策的偏向走进人们的视野。

值得一提的是,一直以来围绕特色小镇建设问题展开的讨论和声音也不绝于耳。一方面,房地产开发商打着特色小镇的旗号跑马圈地,搞住宅开发,项目同质化问题严重,特色小镇并无“特色”;另一方面,一部分地方政府为投资建设特色小镇不惜大量举债进行投资,这进一步加大了特色小镇建设的风险。

去年8月,发改委印发《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》,进一步完善和规范特色小镇发展机制。通知明确,“住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇”、“政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇”、“特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇”等缺乏产业前景、变形走样异化小镇和小城镇都将被列入淘汰名单。

在淘汰整改的风潮之下,相关数据显示,2018年全国共淘汰整改419个“问题小镇”。其中,全国运动休闲特色小镇淘汰整改34个,省级特色小镇创建培育名单、市县区级特色小镇创建培育名单、政府创建名单外市场主体自行命名特色小镇共淘汰整改385个。

无疑,特色小镇依然是资本热衷入场的领域,项目业态也将更加多样,但在相关政策的规范和约束之下,各地特色小镇的建设将步过“野蛮生长”,迎来高质量发展阶段。

中西部文旅投资热

上半年,珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%,其中,中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。

除此以外,从新签约、开工文旅项目个数方面,中西部地区的占比也超过了47%。总体而言,相比其他三个区域,中西部文旅地产的投资和开发迎来了“难得的春天”。

6月23日,作为中西部文化旅游重点城市之一的重庆,还于第六届“西旅会”现场集中签约了上百个文旅综合项目,涵盖旅游景区、旅游综合体、旅游度假区以及文旅融合、农旅融合等,协议投资总金额超过四千亿。

事实上,一直以来中西部地区有着更为丰富的旅游观光资源,而且相对东部沿海城市而言,景观资源受人类活动影响更小,但受制于基础设施和旅游配套的不完善,中西部旅游开发和投资与东部沿海一直存在差距。

但值得注意的是,近段时间以来的“一带一路”沿线旅游景点开发,以及红色旅游示范点、边境旅游示范区等政策的推行,为中西部旅游发展带来活力的同时,也进一步推动了中西部地区文旅地产的投资和开发。

旅游消费带给一个国家和地区的经济活力是巨大的。数据显示,2018年,我国实现的旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%,全年旅游业对GDP的贡献为9.94万亿元,占GDP总量达到11.04%。预计2019年,全国旅游总收入仍将增长9.3%至6.52万亿元。

中西部专项红利政策的施行,使该地区文化、旅游经济活力的释放变得受人期待。

市场研究机构不久前披露的一组数据显示,2018年,东、中、西三大区域客源地潜在出游力比例已由此前长期的“7:2:1”格局演变为“6.2:2.4:1.4”,中西部地区旅游发展与东部地区的差距正在减弱。数据表明,无论是累计潜在出游力还是旅游产业综合发展,各区域间逐渐呈现出均衡发展态势。

此外,从各省、直辖市的旅游收入对比中,也能看出一些问题所在。据了解,2018年,各省旅游总收入排名前五省份为广东、江苏、山东、四川、浙江,旅游总收入最高的几个省几乎集中在了东部沿海地区。

但另一方面,中西部地区省份在旅游总收入增长方面却远超过东部地区。统计数据显示,2018年,在旅游总收入增长排名前十的省、直辖市上,80%集中在了中西部地区。当中,中、西部旅游收入增长率分别为25.79%、27.69%,远超过东部地区的9.63%;此外,中、西部旅游人次增长分别为18.62%、22.65%,而东部地区仅为3.55%。

资本闻风而动,一系列利好政策的释放以及中西部地区旅游投资环境的改善,让一部分以房地产开发商为代表的投资主体陆续入场。以万达集团为例,自去年11月、12月以总投资金额420亿元签约兰州、延安万达城后,该公司表示将进一步在甘肃、四川签约文旅项目,计划新增总投资金额超过1200亿元。

与此同时,各方资本也在跃跃欲试。相信未来一段时间,随着中西部旅游产业配套、设施的完善,以及区域经济的崛起,加之全国交通网络日渐覆盖,中西部地区仍将成为吸引各方资本前往投资的热土。


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