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如何运营好一家民宿?

快讯 二合永

民宿运营是一件非常考验个人综合能力的事情,很多想要做民宿的朋友经常面临着这些困惑:“选址总是很头疼啊”“到底装修应该注意哪些问题”“装修预算已经快控制不住了……怎 ...


民宿运营是一件非常考验个人综合能力的事情,很多想要做民宿的朋友经常面临着这些困惑:

“选址总是很头疼啊”

“到底装修应该注意哪些问题”

“装修预算已经快控制不住了……怎么办”

今天,小编整理了一些民宿运营干货,送给还在迷茫的朋友们。

1、开民宿前的考察分析

很多朋友在想到开个民宿后就直接考虑选址问题,殊不知不同的城市可能适合不同的住宿业态,民宿未必对于全部的城市都适用。

对于民宿的考察分析,我们应该主要从这两个方面分析:一是全方位了解民宿这个行业,二是可行性的分析。

一个民宿的好坏主要由:特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成,在考察的时候尽量去记录这些信息,学习模仿,规避利害。

2、民宿运营选址技巧

选址对民宿的重要性很高。经营民宿的出发点各不相同,不同的出发点所依托的环境要求不同。如果以纯住宿为出发点,那么要考虑区块3公里-5公里范围内的支撑点是什么(例如大型景区、大型游乐场、美丽乡村等),如果以工作室为出发点就要考虑周边环境是否怡人,跟主人的基调是否相符等等。

选房注意事项:空间大小、位置、原始状态。

空间大小决定了你的入住人数,会很大程度上影响预订量;位置不必说,商圈景点公园流量大的地方;原始状态的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。

此外还有交通,也需要考虑在内,其实核心就是便捷。

3、民宿改造要点

当今的旅行者和度假者不再满足于标准化的住宿和服务,而是希望居住在那些可以具有居住感、互动感与体验感的场所。而民宿借助其饱含人文情怀的设计和浓郁的人情味,俨然成为当代社会人们的避难所。

从建筑角度说,民宿尚没有严格的定义和类型的分类。但根据其设计特点和风格可以分为老房改造民宿、艺术设计民宿、农家体验民宿和Villa风格民宿四种类型。

这四类民宿各有侧重,也是在设计过程中需要考虑与区分的。

4、装修与内部设计

民宿设计同时要注重文化元素的充分融入,一个没有文化氛围的民宿就好比一个青年旅社或者客栈,让人索然无味。文化可以是符号也可以是本身所具有的气质,充分挖掘所在地的文化,要使人具有认知感进而形成认同感。

民宿设计与情感和意识有关。从外部环境、空间规划、服务设施等方面做到由外部到内部的呼应。同时,民宿要注重与游客进行深层次的互动与交流,满足游客对民宿多层次的体验需求。

5、民宿改造的五个关键细节

  • 洗手间排水要快要好、要有点坡度,以免有臭味有积水;

  • 房间漏水,就是装修时防水做得不太好。所以最好做双层防水;

  • 装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi,预留足够的电源插口;

  • 木质结构的房子千万要做好隔音,要不以后麻烦超级大;

  • 如果民宿是大规模客栈,那在软装方面要注意下,选用的所有灯具都要考虑用节能灯,要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了,注意性价比。

6、民宿运营成本管理

民宿正式运营前需要房东们投入大量的成本,这使得不少房东在运营前已经有了不少的经济压力。

在做一套房源的时候,要做一份详细的成本利润测算,估算产品价格(拿房价、日用品价格、水电煤网)和入住率,从而算出可以花多少钱用到推广和装修。

某种意义上来说,拿房的价格决定了你的利润空间大小,房源销售价格决定了转化率;位置不必说,商圈景点公园流量大的地方;配套设施的是否完善决定了你装修翻新投入的成本,继而也会影响到转化率。

  • 成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用,改造的费用全国是差不多的,找设计师朋友是可以预估出来的,然后再测算一下运营的人员成本,要清楚你开民宿需要投资多少钱。

  • 收入预估:收入预估实际上是好做的,房间价格是透明的,平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况,从而也就知道项目的收入情况。

    做支出收入预估是十分有必要的,只有算了账才知道要花多少钱,大概能挣多少钱,这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱,再多的情怀也会消磨殆尽。

7、民宿营销定位

加多宝凉茶曾因成功的“怕上火”定位,一跃成为全国最受欢迎的饮料之一。良好的定位显然已经很多企业成功的关键因素之一。

定位民宿如何定位?三个客观依据,缺一不可。首先,民宿做多大规模,大概投入多少钱?这直接决定了该民宿的档次和客单价。

另一方面,民宿的核心竞争力是差异化,而民宿的差异化是什么?就是民宿的主人。在做定位之前,民宿主人需要详细分析自身有哪些优势,哪些特长,哪些可以落地在民宿中行成一个特色。

最后一个方面,在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点,他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含:

  • 品牌核心竞争力/品牌特色

  • 品牌消费定位/客单价

  • 表现风格定位

  • 品牌文化/精神

8、民宿起名字的学问

给民宿起名字要坚持三个基本原则:

  • 识别度高,印象深刻,最好易记:这个是起好名字的第一要点,店名基本上是给消费者的第一印象,让自家民宿在预订平台中脱颖而出。

  • 能注册商标:很多人在起名字的时候都会忽略这个问题,用一些通用词汇做店名,或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强,名字就成了给别人做嫁衣了,建议在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。

  • 表现品牌风格:品牌名能够反馈出民宿主的性格,或者和民宿的气质相符,因为有一种东西叫“吸引力法则”,不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。

9、民宿推广宣传

想要提高曝光率和浏览量,可以从以下几个方面入手:

  • 标题的关键词;

  • 积极参与平台的各项主题活动;

  • 更多的涵盖平台标签,例如实拍、优选、超赞房东等,满足系统需求,也就是满足客户的需求。

说到房源名称涉及到的关键词,可以分为易搜词和转化词。

易搜词就好比你找北京故宫周围的房,你就会去搜“故宫”,这类词还有“长城”、“王府井”、“火车站”、“机场”等商圈、景点、公园关键词;转化词会最终影响你的成交,这些需是可以打动人的点,例如“精致装修”、“慢生活”、“海景房”等标签词。

所有这些房源名称、房源图片、房源介绍、房源评价、地理位置、成交单数等,都会直接影响到你房源的综合排名。

10、民宿证件办理问题

在民宿进行设计改造的时候,千万不要忘了在这个时间段办理证件,合理的安排这两项工作,可以最大化节省时间。

租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情,另外当设计图纸确定以后,就可以开始着手去办理很多证件了,例如消防、环评、食品安全等(各地政策会有所不同)。

一般来说,在施工前消防的许可是必须办下来的,否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事,但是一定要提前去操作,把时间节点了解清楚,不要等着明天就要开业了,环评、公安和食药监局来找麻烦,再补办可能需要更长的时间,不仅影响生意,还影响心情。


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